どうする？実家の家と土地
あさイチ＋α 20211222
実家の持ち家はどうしたら
田舎の古い家は売れるの？
実家の土地を利用する方法は
実家の畑は売れるの？
実家の「家と土地」
持ち続けるのも、片付けるのも難しい！
売るタイミングが難しい
それでも、売りたい！
どうする？
実家の家と土地
離れて暮らす親の土地、今後どうしますか
みなさんのお悩みにお答えいたします
●そもそも売れるの
●どこに相談したら？
●どうしても売れない時は？
●処分のタイミングは？
●親にどうやって話せばいい？
●親が元気な間にしておくべきことは？
●共有名義は？
●農地の場合は？
実家の家と土地、今後どうしますか？
こんな悩みがあります
・そもそもどうやって売るの？
・不動産会社の見極め方は？
・売りたいけど売れなくて困る
・親が元気な間に準備できることは？
・親・きょうだいと意見が合わない どうやって話せばいい？
・共有名義でも大丈夫？
・親が認知症などれ意見が確認できない
・農地・田畑はどうしられら？
・離れた家の管理が大変
・実家をたたみたいがなくなるのも寂しい
そもそも、どうやって売るの
まずは不動産業者に連絡
都会の不動産屋さんに聞いても、
わかりませんと、断られました、
そこで教えられたのは、
「離れた、場所や土地の
実家近くの不動産屋さんに
お願いしてください」
田舎の不動産さんいわく
「物件が安くなければ、売れない！」
安ければ
不動産屋さんは、手数料のうまみがない！
不動産屋さんの手数料
物件価格２００万円以下の場合
物件価格の5％しかない
売買１００万円の場合
５万円です
税込で５万５千円にしかなりません
不動屋さんは高く売りたいのです
しかし
高く売りたくても、売れないのです！
しかし、
「物件が安くなければ、売れない！」
実家を売るには、早め早めが重要です
家を売るのなら、
価値があるうちに、早めに決めましょう
売却価値があるかどうかを確認します
立地がよい、家や設備の状態がよいか
確認してみましょう
不動産屋さんの仕事内容は
現地調査
役所での書類調査
交渉調整
買い手を見つける
契約・書類の作成
やってしまいがちな失敗1
高い価格で売ろうとしてしまう
都会の高い値段で田舎の土地を売ろうとする
例
50坪の土地
昭和40年代
６００万で購入でも
査定では５０万から６０万でしか
売れない場合が多い
やってしまいがちな失敗2
とりあえず置いておく事
いい事はないですよ
老朽化していくばかりです
置いておいても、売れないですね
家なんかは
傷んじゃって
壊さなくては、いけなくなります
老朽化し、価格が下がります
法律が変わり
再建築不可になることもあります
価格で頑張らなければ、
売れる場合のあります
不動産会社の見つけ方
実家の近くにある不動産会社がベター！
実家から車で20分以内にある
担当者は・・・？
1、家や土地についてさまざまな質問をしてくるか
2、現地を見に行くと言うか
3、売れそうにない場合でも
なんとか売れる方法などを提案してくれるか
4、「この人に売ってもらいたい」
と思えるかどうかです
実家の売却の場合は、
相続・税金に詳しい不動産会社に
お願いするのがいいです
相続に詳しいですか聞くと良いです
相続する際の問題点
実家を所有しているだけで固定資産税が
発生します
2015年の施工された空き家等の推進に関する
特別処置に制定たせた場合、
土地の固定資産税が最大６倍になります
特定空き家に指定される要件は
「倒壊等著しく保安上危険となるなる恐れが
ある状況」「著しく衛生上有害となるおそれが
ある状態」などである
相続した実家に住まずに放置する場合
指定を受ける可能性があります
売りたいけれど売れなくて困っている
こういう物件は売りずらい
例
物が散乱していて、
家財の撤去だけで１００万円、
家屋解体で５００万円
毎年雪の降ろしの費用７０万円
という物件もありました
生活臭がある物件は売りづらいです
写真が飾っていたりとかは、
先住者お生活を想像させ
買う気が、なくなるそうです
売れなくて困っている
例
最近あった話で、
かなり広大の山林ですが
近隣の方から
秋には木の葉が落ちて、迷惑で
掃除してくださいと言われました
伐採してくださいと言われました
結果
お隣の方に、安くで売りました
あげると、贈与税がかかるので
かなり安くで、お売りしました
不動産会社の方によると、
実家の家や土地やどうしても
売れないときは、
近隣の方に買ってもらう（使ってもらう）
方法があるそうです
近隣の人購入者は
後始末にお金がかかるので、
負担が掛かる場合が多いので、考慮が必要です
どうしても、売れない実家の３つの対応方法
1、手放す＜相続放棄＞
多くの人の誤解もありますが
・一部の放棄はできない
・放棄して土地でも
管理責任がある
何かあった時は
費用負担も
手続きには期限があります
相続開始を知ってから３ヵ月以内に
2、寄付する
国や自治体に寄付できるのでしょうか
・市町村によって
寄付できる場合もある
・役所に問い合わせを
実際は、
寄付でできる事は、殆どありません
自治体は、固定資産税や管理費用が
かかるのです
「相続土地国庫帰属法」
2023年度から施行
売れる見込みのない土地を
国に引き取ってもらえる制度ですが
要件は
さら地、土壌汚染なし
崖なし、権利争いなし
さらに・・・
国にたいして負担金の必要です
（土地管理費用の10年分）
例えば・・・
市街地の200平米の宅地で→80万円ほど
最初に支払いしないといけません
3、貸す・使ってもらう
例えば、こんなケースが
・家庭菜園や
しいたけ栽培など
土地が必要な場合に使ってもらう
・マイキャンプ場にしたいという人も
思わぬ落とし穴もあります
・用途以外に使われてしまい
被害が出る場合もあります
・リフォームして貸し出すことができる
リホームすれば必ず、借り手が
見つかるわけではありませんが
リホーム費用分だけ損をしてしまうかも
しれません
その他の活用方法
駐車場
太陽光発電
などもできるかもしれませんが
田舎では、駐車場の需要はありません
太陽光発電は初期費用がかかります
設備が破損するリスクがあります
売却のするには
早期廃却のためには
取り崩しが費用を見込んだ値引きを！
解体費用は木造住宅の場合の相場は
坪3万から4万円ですから
120万から150万かかる場合も？
古家付き土地の売却のポイント
売却の場合、
瑕疵担保責任が発生する場合があります
雨漏り、シロアリ被害などで発生するかも
田舎の実家は古家付き土地や、
古民家として売却するのも良いかもしれません
使わな不動産の所有は、税金、維持費用
で資産が減っていきます
実家を空き家にしておくデメリット
防犯と安全のリスク
固定資産税が上がる可能性
相続税が不利
防犯と安全のリスク
空き家は防犯・安全リスクが高い
不審者の侵入や
不法投棄の被害 放火被害
近隣に被害をあたえる恐れも無視できません
建物や植栽の手入れでリスクは減らせますが
管理のための手間や費用がかかります
問題が起きる
建物や壁、門扉が倒壊する
空き家は相続税が不利
基礎控除額は減ったので
課税対象が増えています
相続後に売る
取得費加算の特例 相続した実家を
3年10ヶ月以内に売ると
支払った相続税のうち売却した財産に
かかる部分を取得費に加算できる特例
親の生存中に貸し出すと相続税評価の減額
相続後に住む
小規模宅地の特例
親と同居していた子、賃貸住まいで
別居していた子が実家を相続して住む場合
宅地の相続税評価額が8割減になる特例
親が生存中に売る
特別控除
軽減税率の特例などがあります
親が元気な間にできることは？
親とどうするか、話し合っていませんが
どうすればいいでしょうか
親が元気な間にできる3つの準備
その1 親の不動産情報を知るべし！
自分の親が所有しているものをまず
理解することです
各市町村の役場などで
「名寄帳」を入手しておくことがおすすめ
所有する不動産のリストがあります
あとあと売却や相続するとにとても、
楽になります
その2 お隣さんとの取り決めを聞くべし
土地の境界の合意があるかどういか
先祖代々の取り決めがあるかもしれません
確認していた方が良いです
その3 親の意思はできるだけ、書類に残すべし！
遺言書などがあれば
兄弟でトラブルが起きても
遺言書通り法務局に申請すれば
名義変更できます
親・きょうだいと意見が合わない
どうやって話せばいい？
親兄弟と意見が合わない
８０代の両親は、実家暮らし
私は父にとっては、嫁に行った身なので
何も言えない！
探りを入れていると思われてたくないので
親子で話し合いのコツは
みんなで、話すのはやめる
夫婦で話して
家族で話し合い
兄弟で話し合い
次に、
親と1対1で話し合うのか一番です
不動産コンサルタントによると、
親子みんなで話す事は
うまくいかないことが多いそうです
次のステップで、
- STEP1 夫婦で話し合う
- STEP2 きょうだいで話し合う
- STEP3 親と1対1で・・・
段階を踏んで話すとスムーズに進むそうです
親に切り出す、きっかけは
親に、どう話せば良い、話すキッカケが見つからない！
- 周りの人が亡くなった話や
親の体調が悪い話が出たタイミングで - 実家にある自分の荷物を片付ける
「何しているの？」と言われたら
そのタイミングで話すといいのでは？
共有名義でも大丈夫？
共有名義は何とかトラブルの元
どうすればいいのか
共有名義で持っていると
意見が合わなければ売れません
知らない内に、相続人が増えて
手が出せなくなる場合があります
親が認知症などで意思確認ができない
親が、認知症なので判断ができない場合は
- 成年後見人を立てる
社会福祉協会や自治体の窓口に相談 - 相続を待つ
家族信託
親が判断能力がある内に
家族信託という方法しておくのが良いかも
家族の意思確認をして
家族信託しておくことです
財産を管理・処分する権利を
家族に移すことです
弁護士、司法書士、行政書士さんが
行ってくれます
信託を扱える方は限られていますので
探してみることです
活用・売却が難し場合、
実家は相続放棄という、選択もあります
相続放棄は他は他もすべて放棄する
必要があります
現金や株式などのプラスの財産がある場合
や、活用できる場合はおすすめしません
相続放棄のポイント
財産全体のバランスを確認しましょう
長期に活用しない不動産を保有する
リスクをあるか
総合的に判断が必要です
農地・田畑はどうしたら？
農地を売る場合は
- 農家に売る場合は・・・
「農地」としてそのまま売却可能です - 農家以外に売る場合には・・・
「農地」「宅地」などに転用しなけれえばならない
※市区町村の農業員会の許可が必要
農地の「転用」
市街化区域は、比較的容易です
市街化調整区域は難しいです
離れた家の管理が大変
価値を下げない空家管理のコツ
建物の問題
カビはNG！ 定期的に換気
サビN G！ 定期的に水を流す
蛇口から水を流すことです
外観も大切 屋根・外壁のメンテナンスも必要です
NPO法人 空き家空き地管理センターに
カビ 定期的に換気
外観 屋根、外壁のメンテナンスを
自治体と連携し
空き家相談窓口がある場合もあります
シルバー人材センターに繋げて
管理をしてもらう場合もあります
空き家管理についての相談先
自治体の空き家相談窓口や
NPO「空家・空き地管理センター」などがあります
管理の必要性
定期的に清掃をしなければなりません
夏場など雑草の成長は早いので
空き家管理サービス
費用を負担する必要があります
具体的には、2,000〜3,000円程度
シルバー人材センターなどや
自治体のに依存できるケース
があるか確認あります
実家をたたみたいがなくなるのも寂しい
いろんな事情がありますよね
こういう方の話もありました
父に実家を頼むなと言われましたが
できる限り、維持をしていかなければ
と思いますが、私の息子は実家に
思い入れがありません
結果は
3年前に実家をたたんだが
自分が住む予定もないまま、
そのままにしても、自分お子供は、
実家には、思い入れは無いので
自分の息子に実家を託しづらいと考え、
そして、手放しました、
辛かったけど、踏ん切りがつきました